家を建てよう

そろそろ家を建てたいのですが、土地を持っていません。

土地の購入に際しては、次のように、たくさんの検討項目があります。

信頼できる不動産屋さんに相談しましょう。相談は二宮工務店でも引き受けます。

検討項目

• 土地の場所・利便性・周辺環境
• 土地の形状・傾斜・洪水の有無
• 地盤の信頼性・支持層の深さ
• 土地の用途・法的規制の有無
• 地上権など各権利の有無・不法占拠の有無

土地を見つけました。

周辺の土地より安いので、「建築条件付宅地」を買おうと思います。

「建築条件付宅地」とは、「その会社で家を建てる条件」付きの宅地で、ハウスメーカーや建売住宅業者の広告などでもよく見受けられます。この土地を購入してしまうと、ほかの会社で家を建てることができません。

つまり、「他社との比較」ができなくなり、不利な条件で建築契約を結ぶことが多くなります。

土地が安いからと飛びつくのは考えものです。

私は今住んでいる場所に建てたいと思います。

住み慣れた場所に家を建てるのは、大変良いことです。

しかし、仮引越費用・仮住まいの家賃・既存住宅の解体費用・完成後の引越費用など、以外に多くの費用がかかるので、十分検討してください。

建築は誰に頼めばいいんでしょうか。

ハウスメーカーには自由設計を謳い文句にしているところもありますが、標準プランにオプションをつけて購入するというスタイルは共通しています。

打ち合わせはもっぱら営業マンと行い、自動車を買うときに似ています。車種を決めて、色を決めて、カーナビなどのオプションを決める。ハウスメーカーで家を建てた人の多くが、「家を建てた」とは言わずに「家を買った」と言う理由です。設計者・施工者と顔を合わすことはほとんどありません。

大手のハウスメーカーであれば経営規模も大きく、「途中で倒産して逃げられた」など、中小工務店でよくあるトラブルに遭遇することは少なそうです。

施工は地元の工務店に外注される場合が多く、腕の良い職人に当たるかどうかは運しだいです。

つまり、大手ハウスメーカーに支払った建築費は、組織を維持するための人件費や、莫大な広告宣伝費などの間接費用を中抜きされた上で、地元の大工さんに渡るわけです。

フランチャイズとは、本部にロイアリティーを払うことで、その会社・商品の名前を使うことを言います。コンビニや外食業界では有名な方式です。

フランチャイズ系ビルダーのメリットとしては、材料の一括仕入などによるコストダウンがあげられます。もともと地元でがんばっていた工務店が、時代の流れについていくために加盟する場合が多いと言われます。加盟した会社が仮に倒産しても、フランチャイズ本部が工事の完成までは面倒を見てくれる場合がほとんどです。

いずれにしても実際に工事をするのは「看板にある本部」ではなくその陰に隠れた加盟会社です。その会社の技術力を見極める必要があります。また、加盟店から本部に支払われるロイヤリティーは、住宅１棟あたりに換算すると4％～20％にのぼるとも言われています。

当然ながら、設計事務所は設計が専門で、施工は別の工務店が担当します。設計について独自のノウハウや理念を持つところが多く、依頼主の注文に対して独特の答えを出してくれるので、個性的な住宅を求める人に適しています。

また、設計事務所に「設計・監理」を依頼することで、専門家の立場で施工者を指導し、顧客にアドバイスをしてくれます。ハウスメーカーのように「施工」と「監理」を一人でやってしまう場合と比べて、格段に強いチェック機能が働きます。

建物の費用のほかに、通常５％～１０％の「設計監理料」がかかります。

工務店・ビルダー・設計事務所のどこに頼んでも、最終的には大工さんが施工するわけですから、信頼できる地元の大工に直接依頼するのは良い方法といえます。

しかし、家は木材だけで作られるのではありません。キッチン・サッシ・その他各材料の仕入れは、ある程度の規模をもった業者でないと安くは仕入れることはできません。

小規模工事や増築などは、大工さんに直接頼むのも選択肢の一つです。

ひと口に工務店といっても、ハウスメーカー・ビルダーに近い会社から、大工さんが一人でやっている工務店までさまざまです。中には土木工事をメインに行っている工務店や、公共工事・店舗工事専門業者など、住宅を扱っていない会社もあります。

あなたに適した業者を選ぶ方法は、次の質問で回答します。

私に合った業者を見つけるには、どうしたらよいでしょう。

どの業者があなたに合っているというのは、一概には言えません。

次の項目を確認し、希望に沿った、信頼のできる業者を見つけてください。

工事現場が常に整理整頓されている会社は、工事従事者全員に管理が行き届いている証。

現場前の道路を汚したままにしているようでは、工事会社だけでなく、そこに住む人の評判まで落としてしまいます。

不景気のため、倒産する建設会社が多い時世です。あなたが工事を依頼した工務店が倒産したら、どうなるでしょう。前途金や中間金を払っている場合、そのお金が全額返ってくることは無いでしょう。お金が無くて倒産しているわけですから。

家を建てた工務店とは、メンテナンスなどで一生の付き合いとなります。住宅の寿命より先につぶれるような業者には、工事を依頼しないほうが良いでしょう。業者の経営状況は、こちらで確認できます。

家が建っているあいだ、末永く付き合える業者は、どのように探したらいいですか？

そんな悩みを抱えている方のために、建設会社の通知表とも言われる「経営事項審査制度」があります。

建設業の経営審査とは、建設業法の定めにより建設業許可業者を対象にした、

業者の規模や経営状況等を客観的に点数で評価する審査です。

誰でも自由に閲覧することができます。

何が分かるんですか？

学校でもらった通知表と同じように、各教科別に点数が表示されています。

その教科とは次の通りです。

1. 経営規模（X1） …会社の大きさです。会社の売上高から計算されます。
2. 経営規模（X2） …会社の大きさです。社員数・会社の自己資本などから計算されます。
3. 経営状況（Y） …会社の経営健全性です。借金の量・資産の量・利益率などから計算されます。
4. 技術力（Z）…工事の経験者数・有資格者数から計算されます。
5. 社会性（W）…事故の数・保険などの加入状況・社会貢献度などから計算されます。
6. 総合評定値（P）…1～5を総合した点数です。理論上1,925点満点。
7. ちなみに、最も点が高いのは、大手ゼネコン清水建設の1736点だそうです。

負債（千円）

ここに記された金額が、その会社の負債額です。 ただし、この中には、公共工事などの前受金などが含まれることがあります。その会社が抱えている純粋な借金額は、上記の支払利息から見当を付けることが出来ます。

経営審査結果はどこで見ることができますか？

(財)建設業情報管理センターの経営事項審査結果の公表ページで確認できます。

例として、二宮工務店の経営審査結果を確認してみましょう。

1. 「商号名称検索」をクリック
   
2. 「商号名称（全角カナ）」の欄に「ニノミヤコウムテン」と入力する。
   
3. 「大臣知事区分」欄は、一番下の「全て」を選んでください。
   
4. 「検索開始」をクリック。
   
5. 全国の「二宮工務店」３社が表示されます。
   

住所を元に、調べたい会社をチェックしてみてください。